投資人走光 中國多地產業園區、倉儲空蕩蕩

發表於 2024-06-26 16:00 作者： 區塊鏈情報速遞pro

中國倉儲、產業園區空置率飆升。（示意圖，路透資料照）

高佳菁／核稿編輯

〔財經頻道／綜合報導〕在中國多個地區，過去曾經吸引大量國際投資人的倉儲、產業園區正面臨商業活動大幅放緩的問題。為了電子商務、製造業和食品長期榮景所建立的物流中心正在失去租客，迫使業主削減租金並縮短租賃期限。

《彭博》報導，房地產顧問公司數據顯示，華東和華北地區物流地產的平均空屋率接近20％，創下近年來最高。晨星（Morningstar）股票分析師李信孚（Xavier Lee）表示，現在可以看到中國物流、工業地產的供應過剩。而在許多倉儲仍在建設的情況下，問題恐進一步惡化。

對於指望中國今年出現經濟反彈的業主而言，情況的惡化令人失望。根據MSCI（明晟）Real Capital Analytics的數據，過去10年全球機構在倉儲、工業地產、辦公大樓和其他中國商業不動產上，總共投資超過1000億美元（約新台幣3.25兆元）。這些外國投資人包括黑石（Blackstone）、保德信金融集團（Prudential Financial）的PGIM、新加坡政府投資公司（GIC）和凱德集團（CapitaLand Group）等。

中國的商用不動產一直是該國經濟的一個亮點，直到2021年開始陷入市場低迷時期，物流、工業地產的疲軟，與北京、上海等主要城市辦公室需求低迷同時出現。造成這2個結果背後1大因素是過度開發，在利率、借貸和建築成本較低時，巨額資金湧入中國商業地產領域，推動大量的建設。

為了滿足電子商務配送中心需求而建的倉庫、用於冷藏或冷凍產品的巨型冰箱，以及為企業存放零件、製成品的空間，並沒有向業主所希望的充分被利用。由於消費者變得更加節儉，中國境內電子商務成長趨緩。

地緣政治緊張局勢加劇，也促使企業將部份製造業務轉移海外，以滿足希望降低對中依賴客戶的需求，跨境貿易的放緩，也減少了企業對中國倉儲的需求。高緯環球（Cushman & Wakefield）數據顯示，眾多物流地產集聚華東地區倉儲空置率在今年Q1攀升至19.2％，中國整體空置率則為16.5％。

高緯環球追蹤的20個中國主要城市當中，有13地Q1物流租金較前1季下降，其中北京、深圳降幅最大，分別跌4.2％、3.9％。高緯環球表示，預計到2026年底，中國將新增3300萬平方公尺的供應，相當於4600座足球場。

中國的產業園區也正面臨跨國、本土企業外流的問題，根據高力（Colliers）數據，Q1北京商務園區整體空置率為20.5％。在南方的製造業中心廣州，一些跨國企業在經歷了令人失望的疫後復甦後，正在關閉工廠並改變業務策略。

基滙資本（Gaw Capital Partners）中國區總裁彭慶邦（Humbert Pang）表示，每個人現在都在削減成本，一些物流地產即使是現在有公司進駐，租金預計也不會上漲。彭慶邦認為，大多數物流空間業主在與現有、新租客的談判預計碰到了困難。

豐樹物流信託（Mapletree REIT）總裁黃潔（Ng Kiat）在4月的財報會上曾表示，未來12個月中國環境仍將不穩定、不確定。目前的首要任務是留住租客，並尋求出售一些表現差的中國資產。

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