過去兩年全球通膨及利率飆升，導致環球金融中心房地產市場的失衡程度急劇下降。根據瑞銀最新發布的全球房地產泡沫指數顯示，只有蘇黎世與東京兩個城市仍處於泡沫風險類別，相較於去年的九個城市大幅減少。

報告中的25個城市，年度名目房價成長在一年前急升10%後陷入停滯。瑞銀財富管理投資總監房地產主管Claudio Saputelli表示，經過通膨調整後的房價，實際上比2022年中低了5%。平均而言，這些城市都失去了疫情期間大部分的實際房價漲幅，目前再度接近2020年中期的水準。

比較法蘭克福、多倫多這兩個在去年風險評分最高的城市，實際房價在過去四個季度下跌了15%。高市場估價和相對較短的組合房貸條款，也讓斯德哥爾摩的房價承受巨大壓力，至於雪梨、倫敦和溫哥華房價所承受的壓力較小。相較之下，馬德裏、紐約和聖保羅這三座迄今風險估值適中的城市，實際房價持續溫和上漲。

通膨降低泡沫風險

然而，通膨驅動的營收成長以及價格調整，還不足以有效推動經濟成長並且大幅提高負擔能力。平均而言，技術服務業人員經濟上負擔得起的居住空間，仍比疫情開始前減少40%。如果利率維持在目前的高水平，房價下行空間較大。

需求呈現復甦趨勢

這份報告同時指出，部分城市已經播下下一輪房價上漲的種子。混合辦公模式並無持續削弱大家對於城市生活的需求，而且隨著最近發放的建築許可證減少，房屋短缺的情況將會加劇，尤其是在歐洲的城市中心地帶。

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資料來源：《2023年瑞銀全球房地產泡沫指數》

亞太地區

東京房地產市場的失衡現象持續加劇，導致該城市在過去20年逐漸從價值低估進入泡沫風險區域，與日本其他城市形成鮮明對比，儘管淨移民人數下降和抵押貨款利率適度上升，但名目房價動態未有減弱。

自從這份報告首度發布以來，香港一直處於泡沫風險水平。香港經通膨調整後的房價，從2022年中至2023年中下跌7%之後，已經重返2017年的水平。整體而言，瑞銀認為香港當前處於高估區域。