跟家人「合資買房」為何不建議？ 律師提三點要考慮：不論目的合約都要寫清楚

發表於 2024-01-12 12:16 作者： 區塊鏈情報速遞pro

一位單親媽媽目前在新北市租屋生活，而她的姊姊已婚在台中與公婆同住，最近姊姊提議彼此各出100萬，200萬來當買房的頭期款，並說家人都希望她回台中，所以要在台中買房，因此讓這位單親媽媽很猶豫，擔憂未來和姊姊因為錢吵架也擔心回台中找不到合適的工作...

表面看起來是買房的問題，其實是人生的選擇題！

我不建議姊妹現在就合資買房，理由很簡單：

1.姊姊希望妹妹回台中住，家人之間可以彼此照顧，這是從姊姊的角度來看妹妹的人生，妹妹單親照顧孩子，需要家人的支持。姊妹合資買台中的房子，目的可能是希望把妹妹「綁住」，因為房子買台中，妹妹就要住台中。

2.妹妹會猶豫，在現實面：我覺得妹妹應該喜歡在台北生活？如果妹妹喜歡台北的生活，也希望孩子在台北成長，朋友也在台北，雖然「家人」不在台北，是不是可以跟家人「告白」，妹妹喜歡台北生活，願意面對一切挑戰，感謝家人的關心。

3.妹妹會猶豫，在情感面：我覺得妹妹也是很重視姊姊與家人，所以不好意思拒絕，想要迎合家人的想法與建議。但我建議人生是自己的，實際生活還是首要考慮，不能單以迎合的想法做決策。

4.妹妹是單親家庭，好不容易存了100萬元，可以當作緊急備用金，如果全部投資，可能會陷入資金周轉不靈的狀況，生活品質可能下降，經濟壓力可能上升。

5.當然也有可能姊姊是以投資的角度出發，希望妹妹把存下來的100萬元投資房產，如果姊姊是這樣想，在理論上又未必能獲利。因為姊姊似乎希望買房子後，房子由妹妹住，但房子妹妹住之後，房產就沒辦法出租獲利（無法收租金），妹妹住之後，房價上漲也無法隨時出售獲利（無法獲得增值利益），而且短期出售也有房地合一稅的問題。

如果真要投資買房，那要怎麼做才能讓合資買房不會成為未爆彈呢？有幾點要考慮清楚：

第一：投資如何獲利？如何面對房地合一稅？

如果要出租獲利，買得的房產是否易於出租投報率是多少？

如果要出售獲利，買的房產日後房價是否會上漲？

又如何面對房地合一稅45%的挑戰？

如果是要運用妹妹的名義來節省房地合一稅，也要講清楚，因為房地合一稅自用住宅的10%優惠稅率，還有400萬元的免稅額度，只要妹妹設戶籍自住6年，出售後就不會因為45%-15%房地合一稅而減少實際獲利。

第二：合資的房子要登記在誰名下比較好？

合資買房登記在某一人的名下，並不是很安全的作法（不論是單親妹妹或已婚姐姐），因為在法律上，登記在誰的名下，誰就可以單獨自由處分，日後有爭議的時候，另一方有出資但沒有被登記為所有人的人，只能向登記人請求，例如：兄弟合資買房，登記在弟弟名下，但弟弟欠朋友錢，朋友將房屋查封拍賣，哥哥無法阻止拍賣，只能日後找弟弟賠償損失。

如果因為稅務關係或貸款關係要登記在某一人名下，例如：為了爭取更好的貸款條件會由收入高、信用程度好的人取得並申辦貸款，那在此情形下，最好也要明確定下合約書，約定其中1/2的產權是借名登記，以確保雙方的權利。

第三：不論合資買房的目的是什麼？都要把合約訂清楚

如果是為了投資買房，房屋所有權登記按照出資比例？還是登記一人名下？最好要講定，並且書面記錄清楚，合約書要詳細列出出資比例（如果是只登記在其中一人名下，這點尤其重要）、貸款成數、稅務繳納與分擔、由誰負責管理、有租金收益要如何分配、何人決定出售時機與價格…等等。

但從新聞上看起來將房子買在台中然後希望妹妹回來生活，那這個房子很大可能是由妹妹來居住，妹妹居住需不需要付給姊姊租金？還是免費居住？未來如果想賣掉房子，可不可以單獨決定？怎麼決定賣房子的價錢？...等等，都要先講好。

開心合資買房，姊妹如果沒有書面約定清楚，時間一久大家都忘記之前講過的事情，買房後就很容易傷感情了。

合資買房不只是投資而是人生的選擇題！

想要避免因為「錢」日後傷感情，我覺得最好的方式就是「先分析清楚，再明確約定」，彼此有了共識，又有合約書備忘，這份姊妹投資之愛更加珍貴。

◎本文內容已獲 蘇家宏律師 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

標題：跟家人「合資買房」為何不建議？ 律師提三點要考慮：不論目的合約都要寫清楚

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