高房價往哪搬？張譯誠看好這一區

發表於 2023-04-17 16:53 作者： 張譯誠

高房價往哪搬？張譯誠看好這一區

張譯誠指出，蛋黃區房價和生活成本居高不下，不少民眾「用腳投票」，離開市中心搬到更加宜居的地方，2022年全台淨遷入人數最多的行政區是桃園市的龜山區、淨遷入5,289人，其次分別是北屯區（4,812人）、淡水區（3,009人）、觀音區（2,992人）和林口區（2,958人）。

進一步觀察實價登錄資料，以上5大人口遷入熱區的房價分別有7%~15%的驚人漲幅。

張譯誠指出，前5大人口遷入熱區中有4個位於新北和桃園，新北、桃園緊鄰台北，同為北北桃生活圈，最近幾年伴隨北北桃地區大眾運輸的不斷完善，很多無力負擔台北高昂房價的小資族、首購族都把目光轉向新北、桃園的蛋白區，用通勤時間換取更合理的房價和更舒適的居住環境。

張譯誠指出，人口淨遷入排名第1的龜山區，與排名第5的林口區緊密相鄰，A7重劃區的建設為龜山、林口兩地增添了不少能見度， 帶動區域房市交易量能快速升溫。

其中A7重劃區從推案初期2字頭，如今已有新建案成交價飆破4字頭，顯示市場對於該區塊有很高的認同度。長線來看，隨著區域基礎機能與產業的進駐，A7重劃區的房價仍有可觀的上升空間，購屋民眾可以多留意。

淨遷入排名第二的北屯區，與中科、水湳經貿園區為鄰，有捷運綠線、北屯捷運機廠特區、Costco、14期重劃區等利多題材加持，房市發展很有想像空間，最近幾年吸引了大量建商和購屋民眾到此布局。

排名第3的淡水區，張譯誠指出，淡水生活節奏適宜，風景優美，目前區域房價仍普遍落在2字頭，是雙北小資族、退休族的購屋熱區，未來伴隨淡江大橋、淡海輕軌、淡北道路等建設題材的發酵，淡水房市長期表現並不看淡。

排名第4的觀音區，張譯誠表示，觀音區的草漯重劃區是目前區內交易最熱絡的區塊，草漯重劃區緊鄰青埔高鐵特區，區內房價仍普遍落在1~2字頭，與青埔動輒3~4字頭的房價相比，很有競爭力。隨著航空城計劃及周邊工業區的發展，觀音區的房市交易量能也有望同步受惠。

張譯誠指出， 人口是發展的基石，人口的流入讓以上5個區域的房市都有了很強的支撐力。除了4個位於新北、桃園，台中也有一個行政區上榜。

近年來台中的建設題材相當豐沛，不少國內外知名企業相繼駐扎台中，產業的蓬勃發展也讓愈來愈多的年輕人踏上「中漂」之旅。目前上述人口淨遷入熱區多屬於高度發展的補漲期，雖然長線並不看淡，但由於短期內房價漲幅過快，民眾在入手前還是要謹慎挑選，切忌貿然追高。

去年Q4房價所得比 終止連5升

內政部公布去年第四季房價所得比九點六一倍，季減○點一九倍，終結連續五季上升，轉為下跌。

六都與前一季比較，僅高雄市微幅向上，其餘五都負擔都減輕，其中台北市房價所得比跌破十六倍，降至十五點七七倍，下降倍數最多。

房價所得比又稱購屋痛苦指數，計算方式是以全國中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得，可大致計算出民眾得花多少年不喫不喝，才能買到一戶中位數總價的住宅，房價所得比愈低代表民眾購屋壓力愈輕。

根據內政部最新統計，去年第四季全國房價所得比降至九點六一倍，結束連續五季上升趨勢。

六都中又以台北市季減○點四三倍，下降倍數最多，不過，民眾想在北市買房仍得超過十五年不喫不喝。

其他直轄市方面，新北市房價所得比十二點六八倍、桃園市七點八三倍、台中市十一點一一倍、台南市九點三六倍，分別季減○點二八倍、○點一五倍、○點二三倍、○點三四倍；唯獨高雄微幅上升至九點二五倍，季增○點一九倍。

內政部官員指出，負擔減輕主因經濟景氣放緩、升息及平均地權條例打炒房政策發酵等綜合影響。

官員說，全國中位數住宅價格由八六○萬元降至八五○萬元，六都除了高雄市未下降外，其餘五都已反映下修；另外，全國中位數家戶可支配所得也從八十七點八萬元增加為八十八點四五萬元。

官員指出，整體而言，在中位數住宅價格下跌與家戶可支配所得增加下，分子變小、分母變大情況下，房價所得比隨之下降，房價溫和修正趨勢愈來愈明顯，民眾會逐步感受到。

普發6千「房市熱」

今天是郵局開放臨櫃領普發6,000元的第一天，全民享有中央普發小確幸，主要受惠去年全國總稅收超徵逾4,500億元，其中以營所稅超徵近3,000億元最多，而營所稅中的「營利事業房地合一稅」，成長力道也相當猛烈。

據財政部統計，2022年我國營利事業房地合一稅收達171.9億元，年增將近百億，比2021年多出一倍以上，也讓去年稅收寫下史上單年新高，甚至超過了2017~2021的五年總和，締造「一年贏五年」超狂紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一稅九成為專款專用，另有10%作為中央統籌分配款，房地合一稅收大增，對營所稅超徵貢獻不少，也間接推動政府普發現金。

她表示，去年營利事業房地合一稅收翻倍大爆發，可說是「政策能量完整釋放」所致。

房地合一2.0新制於2021年下半年上路，法人交易比照自然人課稅，且新制適用範圍擴大，不僅納入預售屋，法人間常見的特定股權交易也需課稅，因此新制自前年H2實施後，稅收隨即大進補。

2022年是房地合一2.0施行後的第一個完整年度，政策發酵程度更勝2021年，一舉讓營利事業房地合一稅收首破百億大關。

張旭嵐指出，近年不動產明顯上漲，交易多有獲利，也為國庫帶來豐厚稅收基礎。不過今年平均地權條例修法過關，私法人許可制即將實施，屆時法人對房市的態度將轉趨保守，使買賣熱度降溫，因此今年營利事業房地合一稅收，不排除會「開高走低」。

國內的企業投資以都會區為主，所以營利事業房地合一稅收也高度集中在六都，去年六都合計貢獻146.2億元，佔比超過85%，其中台北市去年進帳近60億元，佔全國總額的三分之一強，堪稱最威金雞母。

台中市則以25億元稅收奪下六都亞軍，南霸天的高雄市，也以18.2億元躋身前三名，且稅收年增263%，比台南的200%還高，增幅為六都最可觀。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市不僅是國內的商貿核心，也是亞太經貿重鎮，海內外法人交投熱絡，所以創稅能力最強。

台中市則是中台灣產經中樞，且南來北往便利，吸引企業積極進駐，據經濟部資料顯示，近五年登記在台中的公司行號家數，增加近15%，成長幅度為六都之最，蓬勃的企業投資，是台中營利事業房地合一稅收的最大利基。

高雄與台南稅收翻漲逾兩倍，首先是稅收基期相對低，易放大增減幅度；二來是打炒房政策加深房市的觀望氣氛，且不少持有多戶非自住房屋的法人，在地方政府實施囤房稅後，選擇固守基本面較扎實的中北部，將南二都的物件獲利了結，助長高雄、台南去年的法人交易，激勵稅收顯著上揚。

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