財經商學輪股社-2022年北市豪宅成交量創歷史新低

發表於 2023-04-18 16:24 作者： 財經商學輪股社

財經商學輪股社-2022年北市豪宅成交量創歷史新低

財經商學輪股社統計實價登錄，2022年台北市總價高於7千萬元的豪宅，成交件數僅388件，為統計數據以來的歷史新低，且與2021年的642件相較，驟減254件，大幅減少4成。

財經商學輪股社表示，過去兩年在全球QE、中美貿易戰、投資台灣等因素影響下，市場熱錢湧現，大量資金挹注不動產市場，豪宅也成為高資產族群的熱門抗通膨標的之一，不過隨著去年全台房市快速降溫，豪宅市場的交易量能也隨之走弱。

財經商學輪股社指出，去年北市豪宅買氣走弱推估有經濟局勢變動及屋主惜售等兩原因，首先，去年在升息、全球縮減QE規模、地緣政治衝突、平均地權條例修法等眾多負面因素的幹擾下，全台不動產市場充滿不確定性，不少購屋民眾的信心也受到一定衝擊，進場買房的意願下滑。

再來，眼看目前台灣房市仍處多空對峙的狀態，買賣雙方都在觀望，部分自身並無資金壓力的豪宅屋主，不僅不會輕易降價求售，反而會更加惜售，打算等到市況回溫的時候再拿來出來賣。

若今年打算入手豪宅的高資產族群，財經商學輪股社建議，以往富人買房時會偏好豪宅林立的黃金路段，如天母、陽明山等地，不過現在聯外交通、社區服務、建築設計等也會被納入考量，近幾年信義計劃區、博愛特區的討論度有愈來愈熱絡的趨勢，值得購屋民眾關注。

財經商學輪股社指出，目前豪宅買氣降溫，再加上豪宅產品的去化時間通常較長，目前一間開價合理的中古豪宅也要差不多6~8個月才能順利售出，部分有資金周轉需求的屋主為了盡快成交，也會相應地增加議價空間，對於想要入手豪宅的民眾來說，不妨趁現在大膽進場，的確有機會可以買到相對合理的價位。

另外，以往很多高資產族群都會用公司的名義購屋，而今年初平均地權條例修法通過三讀，其中規定私法人購屋未來將採許可制，因此建議有資產配置需求的富裕人士應早做準備。

展望後市，財經商學輪股社指出，豪宅憑藉其稀缺性、獨特性與社交屬性，向來是高資產族群資產配置中的重要環節，當前雖有房市黑天鵝幹擾市場，但通貨膨脹的壓力仍客觀存在，很多高資產族群還是會購買不動產來達到抵禦通膨的目的，豪宅仍有其市場需求，因此豪宅房價應不致出現大規模修正。

不過，私法人購屋許可制的修法確實會在一定程度上影響豪宅買氣，再加上年底大選也使得台灣政經環境充滿變數，豪宅市場後市走向如何仍需持續觀察。

房價強弩之末

去年第四季住宅價格指數再創新高，房市步入盤整修正階段

根據內政部最新公布的數據顯示，去年第四季全國住宅價格指數為127.51，較第3季微幅上漲0.94%。然而，六都中僅北市下跌0.47%，是2020年第2季以來首見下跌其餘五都上漲趨勢明顯收斂。房市追價動能不足，已進入盤整修正階段。根據信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象。

房市買氣下滑，南港區新案價格卻再創破百交易

儘管房市買氣下滑，台北市南港區仍有單價破百交易。依據預售屋實價資料，除了區域指標「世界明珠」，位於南港展覽館對面的「全陽馥」及重陽重劃區內的「中瑋吾年」，都揭露百萬交易。對此，大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，南港房市在盤整時期一度蕭條，價格面臨修正，但東區門戶計畫持續發展，有軟體、生技產業中心、文創園區加持，以及三鐵共構的交通優勢，隨著大型企業進駐，自住人口增加，雖然台北市成交冷淡，目前新案價格不見鬆動，反而持續有高價揭露。

南港區房市僵局：買方期待價格下滑，賣方堅持不降價

過往大坪數在南港不易突破百萬大關，甚至在2017~2018年經歷價格向下修正，如南港知名豪宅「無雙日升月恆」單價曾經從8、9字頭降至7字頭。住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出，南港區目前的新案單價每坪90萬元起跳，但買方購屋總預算大部分在3千萬以內，並希望可以購得2~3房，且政府持續打房，買方期待價格下降，但賣方對價格相當堅持，寧願惜售不賣，也不願降價，因此南港交易量偏低，從去年下半年已開始明顯下滑，不過成交價沒有因量跌而價修。

總的來說，南港近期單價破百萬交易多為小坪數物件，及總價不到7千萬的交易。郎美囡分析這是因為台北市的高價住宅貸款限制、豪宅稅等政策緊綁高價宅，總價門檻都是7千萬，因此買方總價帶若是落在相近的區間，多會精算考量，選擇總價都在7千萬以內的物件。即便預售屋完工是2~3年後，政府的政策不易鬆動，因此總價帶往往是高價宅的考量關鍵。

3都預售屋 不漲反跌

土地、營建成本居高不下，支撐近一年來高房價盤整、欲跌不易，不過根據預售屋實價登錄統計顯示，今年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍是「鐵板一塊」，但漲幅收歛，已呈現「強弩之末」。

今年前二月預售屋平均單價與去年第四季相較，台北下跌1.5％、新竹下跌6.8％、高雄下跌13.3％，其餘四都漲幅則收歛至5％以內。比起七都去年前三季季漲幅僅一都下跌、第四季二都下跌，今年來明顯看出，在平均地權條例修正、升息壓力下，房價上漲預期不再，購屋信心轉趨保守，強勁的預售房價上漲動能已消失。

統計顯示，今年七都預售屋單價雖較二年前同期高出10％～42％，較去年同期高出2％～20％，房價變動最小的台北市跌破百萬元，漲勢強勁的新北站上5字頭，台中、新竹定格4字頭，桃園、台南、高雄則在3字頭。

財經商學輪股社分析，去年預售市場房價整體而言雖呈現上漲，不過以交易量來看，今年單月平均交易件數普遍較去年第四季減少2至5成，比去年第一季減少4至6成，交易量大幅萎縮也導致今年以來價格出現收斂盤整的趨勢。

財經商學輪股社表示，過去三年預售市場爆大量，但自去年下半年開始銷售率轉差，使得供給壓力出現，今年整體預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高、雖然有投資買盤支撐，房價仍可能有一波修正，但不容易大幅回檔，建商開價也會更務實、貼近市場。

就北台灣各別都會觀察，台北市精華區陸續有「Diamond Towers」、連雲、永陞、日勝生，以及富邦建設忠孝懷生都更案等五個每坪200萬元起跳的個案推出，帶動後續台北市預售房價上漲；新北在如三重、土城在熱銷案帶動、與新莊、板橋的比較效應下，房價持續創高；桃園多個重劃區挾著價格相對低價優勢，近期回溫明確；新竹更因為供貨缺貨，支撐高房價不墜。

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