LTN經濟通》房產也爛尾 歐洲巨人陷危機

發表於 2023-10-02 08:00 作者： 區塊鏈情報速遞pro

德國房地產市場正陷入困境，出現嚴重流動性問題。圖為柏林市中心正在建設的項目。（彭博）

德國房產業 每天一家破產

〔記者林浥樺／綜合報導〕德國是全球第4大經濟體，也是歐洲最大經濟體，但自去年Q4起，已連續2季GDP出現萎縮，符合「技術性經濟衰退」的定義，雖然今年Q2的GDP季增0%，暫時出現止跌，不過市場預期，德國的經濟頹勢恐怕還會再持續一陣子，似乎已成為歐洲經濟的最大拖累，而經濟整體大環境不佳，搭配不斷上升的利率，以及持續攀升的建築材料價格、嚴重短缺的技術工人，再加上新開發項目需求放緩，種種因素都讓德國房地產市場陷入困境，並導致整個行業出現流動性問題，德國智庫及房地產協會更形容，德國每天都有1家房地產開發商發生破產。

《法新社》9月25日報導，33歲的謝甫琴科（Valeriy Shevchenko）2年前在柏林最受歡迎的區域之一，搶買到1間2房公寓預售屋時，他感覺自己買到了一生中最重要的東西，可是2年過去，如今他的美夢已經幻滅，因為公寓建商Project Immobilien突然宣告破產。

謝甫琴科錯愕地發現他新家工程突然停工，工人已將工地清理乾淨，現場只剩混凝土建物骨架，連窗戶都沒裝上。謝甫琴科透露，工程從8月中旬就停止，包含建築工人的置物櫃到建房的起重機等設備，全部都搬走了。

謝甫琴科的經歷並非個案，這類狀況在德國層出不窮。英國《金融時報》9月初的1篇報導，點出德國房地產開發商正陷入危機，有許多家德國開發商在過去幾週陸續聲請破產，其中包括位於杜塞道夫的3家公司Gerch、Centrum Group及Development Partner，以及慕尼黑的 Euroboden，還有紐倫堡的Project Immobilien Gruppe，這也是謝甫琴科公寓的建商。

謝甫琴科（圖）在德國柏林購買的預售屋，已經成為爛尾樓。（法新社）

預售屋購買者 求救無門

《經濟學人》統計，光是今年前4個月，德國就有437家建築公司聲請破產，和2022年同期暴增20%。建築業佔德國GDP的12％，僱用近100萬人，被視為德國經濟的關鍵支柱，如今卻陷入了嚴重的衰退。

謝甫琴科購買的公寓以50萬歐元（約新台幣1732萬元）成交，他已經支付了25萬歐元（約新台幣866萬元），由於建商和購屋者都沒有保險，因此沒有針對建商突然破產的財務保護，換句話說，謝甫琴科的公寓直接成為爛尾樓，只能寄望找到其他建商接手，或是自行蓋完。

建築業佔德國GDP的12％，僱用近100萬人，被視為德國經濟的關鍵支柱。（彭博）

ECB大幅升息 重挫房產業

持續多年的低利率政策，吸引了眾多境外投資者投資德國房市，這被視為與德國一樣安全、穩定。在需求強勁的背景下，刺激了德國房地產市場的新項目和投資。

但2022年爆發的俄烏戰爭，導致物價狂飆，迫使歐洲央行（ECB）大幅升息來抑制通膨，同時也造成房貸利率飆升，進而讓房價下滑，並擠壓建案利潤，而隨著房屋成交量急劇下降，房屋滯銷，部分建商面臨融資困難，只能宣告破產。

與此同時，建商也面臨能源、原物料成本上漲的困擾，雖然這個問題在疫情期間就已經開始出現，但因俄烏戰爭變得更加嚴重。

慕尼黑智庫機構Ifo研究所所長福斯特 （Clemens Fuest）稱，隨著德國利率上升的如此之快，很多建案已經無法獲利，目前住宅需求正在陷入崩潰。德國智庫基爾世界經濟研究所所長舒拉裏克（Moritz Schularick）警告，德國正處於10-15年房地產繁榮的尾聲，並透露現在每天都有1家房地產開發商破產，因為舊的融資模式已無法持續。

2022年爆發的俄烏戰爭，導致物價狂飆，建商面臨能源、原物料成本上漲的困擾。（法新社）

價跌量縮 第2季房價年減9.9%

德國是歐洲第2大的房地產投資市場，僅次於英國，佔德國經濟產出的5分之1，每10個工作機會就有1個和房地產有關。不過德國今年上半年的新成屋，比前2年同期少了將近一半，同時房價還出現崩跌，根據德國聯邦統計局9月22日公布資料，德國2023年Q2住宅房價年減9.9%、季減1.5%，創2000年開始有統計以來，最大年跌幅。

不僅如此，德國7月發放的公寓建案的許可證數量，年減率高達31.5%，減少約9600套公寓，顯示出明顯的需求下滑，累計2023年1至7月，獲核准公寓建案比去年同期減少27.8%，或6萬300萬套，總數至15萬6200套。德國統計局認為，建築成本上升以及貸款融資條件日益惡化，可能會繼續引導建築項目下降。

德國總理蕭茲（Olaf Scholz）2021年上台時，計劃每年建造40萬套公寓，但至今無法實現該目標，2022年僅建造了29萬5300套。專家認為，今年該行業的新建公寓獲核准數量，甚至很難達到25萬套，明年的情況也好不到哪裡去，預計將低於20萬套。

德國僅次於英國，是歐洲第2大的房地產投資市場，這佔了德國經濟產出的5分之1，每10個工作機會就有1個和房地產有關。（彭博）

德政府出招救市 被指未對症下藥

德國政府9月25日推出一系列提振房市措施，做為措施的一部分，將把目前正擬議，相較之下更嚴格的建築隔熱標準給無限期擱置，在此之前，德國房地產業界認為，新的隔熱標準成本太高，因此無力負擔。此外，更祭出總額450億歐元的救助計畫。德國中央政府將在2027年前提供180億歐元的資金，其餘資金來自聯邦各州和市政府等地方單位。

德國政府同時表示，將反對歐盟提出的新法規，該法可能會要求，數百萬棟住房得符合更嚴格的隔熱標準和更高效率的暖氣系統。該法規的反對者認為，這將對政府和屋主帶來過高的成本負擔。

德國建築部長嘉維茲（Klara Geywitz）指出，德國政府未來2年內將斥資4.8億歐元，推動把空置的辦公室和商店改建為公寓，將可產生23.5萬套的新公寓。嘉維茲還說，其它措施包括提高補貼，藉此改造氣候友善的供暖系統，補貼金額將從改造費用的20%提高到25%。

德國建築協會會長帕克勒帕 （Felix Pakleppa）對《路透》表示，德國聯邦政府現在終於認識到房地產市場的嚴峻情形，聯邦、州和地方政府迅速實施相關舉措，至關重要。不過建築協會的執行長穆勒（Tim-Oliver Mueller）認為，房地產業需要的是流動性，「我們需要的不是補貼，而是投資獎勵」。

德國總理蕭茲（右）和德國建築部長嘉維茲（左），於9月25日宣布一系列政策救市。（路透）

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