戴德梁行:第三季住宅樓價跌勢加快

發表於 2023-10-10 15:58 作者： 區塊鏈情報速遞pro

戴德梁行發表2023年第三季香港房地產市場回顧及展望。持續加息及股票市場反覆向下等不利因素，繼續壓抑住宅成交，季內各類住宅市場樓價跌勢加快。

在市場缺乏利好因素下，潛在買家普遍持觀望態度。第三季住宅物業成交宗數不足9200宗，按季和按年分別挫25%和21%。由於市場購買力受壓，季內續見發展商以貼市開價的方式推盤以吸引買家，搶佔部分二手市場購買力。另外，1月至9月一、二手成交佔比未見明顯改變，反映第三季住宅交投量屬一、二手齊跌。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，若根據戴德梁行自家追蹤的私人住宅物業指數，截至9月尾，樓價年初至今累計已錄得約0.5%跌幅。另根據戴德梁行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，由於發展商貼市開價推售新盤，二手賣家被迫減價求售，致第三季樓價跌幅擴大。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢指出，受專才來港的住屋需求所帶動，租金表現較樓價堅穩，私人住宅租金指數(截至8月)自1月開始連升7個月，年初至今升幅累計擴至5.6%。展望後市，市場普遍認為息口仍未見頂，即使政府及後提出減辣措施，雖然可為樓市在下行周期帶來穩定性及回復部分潛在買家的入市信心，但相信樓價仍然會持續波幅一段時間。預期本港樓市在息口回落前仍存在下行壓力，2023年全年樓價或跌0至5%，而住宅成交量或會比去年減慢0至5%，至4.3萬至4.5萬夥左右。

在環球經濟前境不明朗情況下，季內續見企業縮減樓面或退租個案，令香港甲級寫字樓市場吸納情況繼續走軟。在第三季，除中區以外，各區均錄得負吸納量，整體淨吸納量為負22.59萬方呎，年初至今累計負64.68萬方呎。整體待租率因而被推至17.7%水平，促使甲廈租金繼續調整，按季錄得1.7%跌幅，年初至今累跌5.5%，當中以港島東和九龍東等非核心區的跌幅較顯著。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝指出，新租賃成交方面，第三季的新租面積較上季增長約40%，當中包括九龍東數宗備受市場矚目的巨型樓面成交，以及一些預租個案。從中區的新租賃面積可見，來自內地企業的新租賃需求佔比自通關以來明顯增長，佔中區首三季度新租賃面積約36%，較2022年全年17%佔比增長不少。期望中資企業能繼續為香港寫字樓租賃市場注入新動力，支持寫字樓市場逐步復甦。至於租金走勢，維持原先預測，即全年跌幅介乎5%至7%。

在旅客消費帶動下，本港零售市場氣氛繼續回暖。第三季街舖平均空置率大致穩定在9%水平；其中，尖沙咀區錄得兩宗大型租賃個案，空置率按季進一步下調1.2個百分點，至11.9%；銅鑼灣和旺角分別維持在5.3%和10.9%，而中環則微升1.5個百分點，至8.5%。隨着零售市道逐步改善，一線街舖租金繼續穩步上升，各區按季升1%至2%左右，年初至今升勢則以中環的9.1%最為強勁。另外，各區餐飲租金按季均錄得輕微升幅，介乎0.1%至0.4%。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威表示，根據本港入境處的數字，自通關以來港人出境的人次遠高於來港旅客的人數，平均每月相距超過300萬人次，反映港人外遊及北上消費成風，在一定程度上削弱了港人留港的消費力，變相拖慢了香港零售市場的復甦步伐。隨着港人北上消費並對內地零售和餐飲品牌逐漸熟悉，近期有不少內地零售商趁機來港擴張，特別是內地人氣餐飲連鎖店。

另外，政府最近為促進夜經濟開展「香港夜繽紛」活動，雖然短期有助刺激本地消費；然而，活動對香港零售市場的提振作用必須有延續性才算成功。事實上，要保持香港作為旅遊城市的吸引力，零售商和商場必須共同合作發揮創意，為旅客帶來更多元化的零售娛樂體驗及優化商戶組合，並且需要政府配合定期舉辦更多如大型演唱會及運動賽事等的國際盛事。

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