爸爸去世遺產繼承的房子有貸款…無力負擔想出售！ 專家「兩招」教有效降稅

發表於 2023-11-23 15:38 作者： 區塊鏈情報速遞pro

黃爸爸108年3月買了中部的華廈，112年5月過世，黃先生繼承了這間房子。

繼承時，繼承時房屋評定現值及公告土地現值（下稱房地現值）是400萬，但房貸還剩700萬。黃先生因為無力還貸款，112年9月以900萬賣掉房子。

黃先生很疑惑，當繼承房子有貸款，賣掉後要繳多少房地合一稅？你也想知道嗎？

非自願性出售不動產稅負函釋

黃先生因無力負擔房貸被迫出售，合併黃爸爸的持有期間超過2年未滿5年，因此要承擔35%的房地合一所得稅率。

非自願出售要承擔這麼高的稅率，真的太不公平了！

幸好，財政部在年110年6月11日公告（台財稅字第11004575360號）：

對於此種「因繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、 土地者」，出售持有期間在5年以下的不動產，得適用20％稅率課稅。

當你繼承的不動產有貸款，國稅局的說明

財政部高雄國稅局表示，當個人繼承取得房地時，如果是被繼承人(黃爸爸)用這個房地向銀行、農會等金融機構抵押擔保所借的貸款餘額，該貸款餘額超過因繼承取得之房地價值（房地現值合計）部分。

且貸款確實由該個人(黃先生)實際負擔償還的話，是屬於繼承的額外負擔。

未來在出售該房地時，依房地合一新制規定計算交易所得時，可以減除該項額外負擔。

所以「房貸700萬」是黃先生繼承不動產的額外負擔，但是在計算房地合一稅，並不是扣除房貸700萬。

繼承取得房地之額外負擔金額，是實際負擔貸款餘額700萬元，扣除繼承時房地現值400萬元，所以是「300萬元」

當你繼承的不動產有貸款，非自願出售，房地合一稅國稅局算給你看

房地交易所得=房地出售價額-成本-額外負擔-移轉費用

所以售價900萬元，減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），房地交易所得為143萬元。

非自願性出售不動產稅，房地合一稅率20%，所以需要負擔28.6萬元（143萬元×20%）房地合一稅。

有貸款的繼承房轉售，是「紙上富貴」嗎？

黃先生的繼承房售價900萬，扣除房貸700萬、移轉費用(仲介費等)27萬、房地合一稅28.6萬後，黃先生實際的獲利才144.4萬。

不動產傳承稅負成本，比你想像的大

105年房地合一稅新制上路後，因為新制是以不動產持有期間長短適用所得稅率，合併被繼承人的持有期間未滿2年稅率高達45%，超過2年未滿5年稅率35%，滿5年未滿10年稅率20%。

不動產取得成本是繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」，與市價差額高達7~8成。

「高稅率」及「偏低成本認定」的雙面夾殺，將導致需繳納高額的房地合一稅。

房地合一新制下，請務必留意不動產繼承稅負規劃。

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