仲量聯行料樓價跌勢持續

發表於 2024-02-22 18:12 作者： 區塊鏈情報速遞pro

仲量聯行《香港住宅銷售市場綜述》指出，政府於去年10月底把買家印花稅和新住宅印花稅減半後，2023年11月至2024年1月的3個月內，涉及買家印花稅的交易較減辣前的3個月僅增加16宗。連同一手市場積壓的龐大供應量及利息走勢，預計樓價的跌勢將持續。

該行指出，按歷來住宅成交數據顯示，二手住宅買賣每月成交量穩企3500宗，是樓價止跌回升的關鍵指標之一；然而，自2023年4月以來，每月成交量一直維持在3000宗或以下。在買家印花稅和新住宅印花稅減半後，非本地買家和投資者的購買量有所上升。若將2023年11月至2024年1月(減辣後)與2023年8月至10月(減辣前)的兩個時期比較，涉及買家印花稅的交易僅增至16宗。在這兩個時期，涉及新住宅印花稅的平均月成交量從97宗上升至274宗，但仍低於2021年的312宗。

另一指標為息率走勢。由於按息高企，整體住宅物業持續2%的負利差，預計將繼續削弱投資者和用家的置業需求。目前一個月拆息約為4.5%，而未封頂的拆息按揭利率(H+1.3%)約為5.8%。即使僅僅從本輪加息周期中的累計增幅260個基點中減少30個基點，拆息也需要從其現行水平下降近200個基點。在這種情況下，假設最優惠利率不變，以及拆息和基準利率變化相同，聯邦基金利率需要下降200個基點。

此外，由於市場供應積累，大部分發展商預計在短期內銷售的新盤，將提供更大的價格折讓。在2023年第四季，一手市場中可供出售的私人住宅單位數目，按季上升至9.13萬個。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，減辣並未能支撐樓價，整體樓價指數在2023年11月和12月持續下跌，兩月已累積共跌3.3%。預計至少在2024年上半年，市場情緒難以顯著回暖，尤其是鑑於股市表現疲弱，地緣政治不確定性，以及內地經濟增長前景。香港政府應該考慮在住宅市場完全撤辣。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，政府亦應放寬按揭貸款要求，以及對合資格非本地人才放寬跨境資本管控，正如同在大灣區實施的港澳居民購房支付便利化政策。隨着超過8萬名人才抵達香港，如何有效滿足這些迅速增加的住屋需求將會成為一個難題。畢竟，急升的住宅租金亦不利於居民的生活和整體經濟發展。

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