LTN經濟通》越南也反貪腐？房產業應聲倒地

發表於 2023-07-10 08:00 作者： 區塊鏈情報速遞pro

越共總書記阮富仲（中）的反腐運動，嚴重衝擊越南房地產市場。（路透）

反貪腐如火如荼 房地產首當其衝

〔財經頻道／綜合報導〕根據越南官方統計，2023上半年已有10萬家從事房地產相關行業的公司倒閉，平均每月就有1萬6600萬家關門大吉，逾95%業者已經裁員，原本如日中天的越南房市，如今怎麼大變天？

這些年，全世界都在尋找新的生產基地，照理說，越南理應是最受矚目的國家，不過，在這個關鍵時刻，越南共產黨卻發生路線之爭，總書記阮富仲的保守派鬥倒阮春福的革新派。

2016年，越共在總書記阮富仲的領導下開始仿效中共中央總書記習近平主導的反腐運動，跟著啟動代號「熔爐」（Dot Lo）的反腐運動。2023年1月，國家主席阮春福受到防疫腐敗問題波及，辭去包括越共中央政治局委員、中央委員、國家主席、國防與安全委員會主席在內的黨內外所有職務，退出越南政壇。有分析認為，這是阮富仲顧忌被視為其接班人的阮春福，以反腐為名將其清除，反腐運動只是阮富仲扼殺黨內異議的手段。

但不管真實情況如何，可以確定的是，在阮富仲的影響下，越南肅貪行動如火如荼。據官方統計，截至2020年底，越南共查處經濟犯罪案件1.17萬餘宗，800多人被定罪，包括1名政治局委員和7名越共中央委員。如今，反腐運動已經掃到越南房市跟前。

越南華裔富豪、萬盛發控股集團董事長張美蘭遭捕。（圖取自推特）

多位房產大亨入獄 引發投資人出逃

2022年，包含越南華人首富張美蘭的萬盛發集團、FLC集團及新皇明集團等多位房地產大亨，以及內部高層主管接連因違反債券規則等問題鋃鐺入獄，事件引起工商業界和外資警惕，投資人紛紛拋售越南股票與債券，也造成投資人不敢在這個時間貿然進入房地產市場。

據越南媒體分析爆料，大規模的金融反腐嚇跑大量投資人，且加大當地政府監管房地產開發商發售新債的力度，讓越南房地產行業的資金缺口越滾越大。2022年，越南房地產企業發行新債的總額只有269兆越南盾（新台幣4061億），較2021年同期相比下降了64%左右。

且驚慌失措的投資人提前贖回債券，即使是實力雄厚的企業也難以將公司債展期，越南房地產行業有46億美元（新台幣1434億）的債券即將在2023、2024年陸續到期，這些企業根本無法按時償還。

越南第二大房地產開發商No Va Land Investment Group今年2月就表示，將延遲償還到期的1兆越南盾（新台幣15億）短期票據，並希望持有人可展期或將本金轉換成其他房地產產品。Hung Thinh 、Sunshine等地產公司亦已延遲債券償付期限。

因為升息影響，越南房地產行業的資金逐漸趨緊。（彭博）

1200個建案爛尾 1.2兆資金卡住

另外，因為美國2022上半年開始升息的關係，越南央行也跟著調升貸款利率，造成利息成本不斷增加，對於主要以銀行貸款取得資金來源的不動產行業來說，資金壓力更是節節攀升。

越南央行在2022下半年開始緊縮信用貸款額度，許多購房者因無法取得貸款額度而交易失敗，導致開發商無法取得新的資金，加上許多之前發行的企業債陸續到期，造成開發商承受龐大的資金壓力，許多開發商為了減少開支只能大量裁員，或針對庫存產品大幅降價30至50%的折扣，以求取得新的資金，度過眼前難關。

胡志明市的1家房地產集團透露，由於面臨資金斷鏈，不得不把手中的建案轉手出售，而且只能以行情價的6成脫手，因為目前越南房地產停工的項目太多，資金不願意投入，公司擔心撐下去只會讓情況更糟，不得不低價轉手，甚至連賠本賣出都乏人問津，越南房市正面臨迫切的危機。

在融資困難下，越南房地產開發商已經暫停超過1200個建案，價值超過800兆越南盾（新台幣1.2兆）。越南的房地產協會表示，這些喊停項目並未替社會創造任何價值，反而造成很多副作用，大量的資源投入在其中遭到凍結，不知道這樣的情況還要持續多久。

越南房地產企業的短期負債率已攀升至21%，為東南亞地區最高水平。（彭博）

房價漲過頭  越南民眾己無力負荷

此外，近年越南許多開發案件也因為各種不同的法規問題，無法順利開展及銷售，造成開發商雖然已有初期地投入，也已取得銀行的貸款，卻沒有辦法順利銷售項目取得資金流，最終只能不斷支付銀行利息，等到可以開賣案件時，只能將這些成本轉嫁到售價上，影響便是新建案價格不斷攀升，房價逐漸脫離一般民眾的負擔能力，造成胡志明河內等大都市雖然住房需求一直很強烈，但民眾卻遍尋不到可負擔的產品，造成社會不安。

有學者表示，越南房市可能需要5至10年才能恢復正常，房地產業者損失慘重，許多本土企業撐不下去，將項目或公司轉售給國外大財團，這可能會留下長期的影響。

整體來看，越南的反腐行動就像是1根導火線，直接引爆房地產市場，導致越南房地產企業流動性枯竭，進而對其整體產業造成嚴重衝擊。《彭博》數據顯示，目前越南房地產企業的短期負債率已經快速攀升至21%，是東南亞地區最高的水平。

眾所皆知不動產是火車頭產業，除了不動產開發本身，也跟建築業、金融業等有非常深的關聯，與越南不動產相關的勞動力人口達490萬，約佔越南整體勞動力10%，因此不動產行業的穩定與否，對於越南整體經濟來說至關重要。

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