台北市人口越來越少,為何房價依舊居高不下?胡偉良曝2大關鍵原因,不是打壓建商就會降價

發表於 2023-07-04 10:52 作者: 胡偉良

為什麼台北市人口減少,但房價仍居高不下?(資料照/洪煜勛攝)

根據資料顯示,今年第一季全台住宅約有910萬戶,平均屋齡已達32年,其中高達462萬戶屋齡在30年以上,比例達到51%,而台北市屋齡30年以上的房子佔比更高達72%,等於10間房子有7間屋齡在30年以上,若以更準確的棟數計算,超過30年的房子已高達87%,40年以上佔74%, 50年以上的房子更達43%,這個數據充份顯示了台北市老屋充斥的現況。

這些老房子的居住性、安全性都不佳,在老屋太多新屋太少的情況下,想住新屋的人卻未必買得起新屋,進而造成台北市房價居高不下、人口不斷流出。

但是,畢竟台北市滙集了各項主要資源,居全台政治、經濟、商業、文化活動的中心地位,也提供了較多的高薪就業機會,尤其是蛋黃區,商業活動、生活機能、交通便捷性俱全,是全台各地富裕階層爭相逐鹿的區域,這裡的房產擁有不可取代的稀缺性。

1,有大型建商出入的地區,房價比較容易竄升

一般而言,建商對於未來房價變動的趨勢了解較為準確,它們不僅是房地產市場的訊息接受者,也同時是訊息的製作者。尤其一些規模較大的建商,它們的跨地區活動,足以將高房價從一個地區移轉到另一個地區。它們不僅資金比較充足,還有能力製造各種信息,通過媒體的密集轟炸,改變人們對房價的預期。因此當幾家大型的建商聯合在一起時,更能夠「人為」地推動房價上升。

這種情形在當今的房地產市場上隨處可見。因此在大型建商集體出入的地區,房價往往容易竄升,加上大量的投機客加入共同炒作,更有推波助瀾的效果,這種情形從早期的東區(大安、信義),到前幾年的松山、南港、內湖。一直到最近的北投、士林都可以看得到;反之,像文山、萬華,則少見大型建商出入,房價因而上升較慢,並開始被新北蛋黃區超越。

2. 危老、都更的建案會推高房價

危老或都更改建後的房價通常都會衝高,主要原因是建商為了爭取和地主合作改建的機會,常會高報(或至少以市場的高標計算)改建後分給原地主的條件,也因此增加了建案成本,等到銷售時,為了利潤考量,房價幾乎註定都會「創區域新高」。以台北市的危老都更為例,4層樓「容積率225%的住宅區老屋改建」,如果眞的按照住戶想要的「一坪換一坪」達成改建,以現今的建築成本和容積獎勵核算,每坪售價幾乎要到150萬以上,這也是為什麼台北市的老屋改建(危老、都更)非常困難,成功案例不多、而且很難有每坪百萬以下行情的原因,這是現實的情況,不是打壓建商就能改變的事實。

根據統計,2018年4月至2023年4月,台北市12個行政區中,中山、北投、大同、大安、士林、南港共6個行政區,新建案房價上漲超過20萬元/坪,文山、萬華、內湖、松山、中正等5個行政區房價上漲10萬元/坪以上,如今中山、士林因老屋重建遍地開花(大多是容積率300%以上的高容積區域),今年4月的新建案成交價分別已達114.9萬元/坪、102.9萬元/坪,北投地區,在近期大量都更案件(也多是容積率300%以上的高容積區域)催化下,房價也大幅躍升,直接攻向90萬元/坪。

文/胡偉良

責任編輯/林俐

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