日本房地產怎麼投資?2024東京房地產市場展望

發表於 2024-01-08 07:10 作者: 溫芳瑜

東京銀座街頭一景。(美聯社)

先來看這張驚人的圖。

東京都心新建案房價推移

東京都精華區新築房價推移(圖片來源:一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式會社、株式會社ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」)

不可忽視中國買主因素

根據不動產業者表示,2023年中國買主的購屋需求急且金額大,他們急於把資金運送到海外,甚至不看行情,只要求盡快成交,甚至有人願意付出比行情高出15%至25%的價金。這批中國的「逃難資金」,也成了東京高級物件的一大推手。至於這些買盤實際佔了成交的多少比例,目前未有統計數據。

不過因為要將資金運出中國的難度節節升高,這一個影響因素預計在2024年可能會減緩。

價格抑制了成交量 剛性需求支撐強

目前日圓還處於低點,日本市場是許多資金選擇的停留處,呈現股房雙漲的趨勢。但日本房市因其稅制的關係,較難以炒作(賺不到錢),故「實際居住需求」對於住宅市場還是扮演相當重要的角色。

日本的房市區域差異非常大。當東京房價在漲的時候,還有許多地區房價仍然持續在下跌。這和人口的流動,也就是房屋需求有非常大的關係。東京的人口70年來一直是淨流入,購屋和租賃市場需求都相當大,無論經濟狀態如何,「剛性需求」是支撐房價的一大力道。

東京都中古屋房價趨勢

東京都中古屋房價趨勢(圖片來源:一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式會社、株式會社ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」)

下面這張圖,顯示了從泡沫經濟之後,2008金融海嘯和2011年311大地震有兩個低點,近年首都圈的房價整體是往上漲的趨勢。

東京都中古住宅房價指數趨勢(圖片來源:一般財団法人日本不動産研究所「不動研住宅価格指數」)

不動產投資家調查

以下這一份「不動產投資家調查」的數據也非常值得參考。一般我們看到的房價趨勢數據都是「已經發生」的後設數據,這份報告調查的是專業投資機構「對市況的預期」,我認為更能夠產生預測趨勢的作用,畢竟市場反應的就是買賣雙方的預期和行動。

標題:日本房地產怎麼投資?2024東京房地產市場展望

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