房地產本來就是個週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期下來大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。

那麼現在是在什麼階段呢？

綜上所述，可以看得出來，其實房地產週期並不是很容易明確的界定，畢竟，房價攸關國計民生，當中夾雜著太多的政府政策幹預，所以並不是很容易就能正確的理解。這就需要有更專業、深入的分析和理解。

抓對進場時機，財富自動增值

像2010年前進場買房的大致都是穩賺不賠，並且是愈早買賺愈多，而2011年以後買房的則是愈晚買套愈久；反之，2011～2015 年則是賣房的好時機。2015～2020房市走向衰退（交易量、房價皆跌），又是買房的好時機，尤其2015～2017時 房價最低。

我必須說疫情對全球經濟及房市週期投入了震憾彈，甚至可能改變週期現狀。

綜合當前的狀況來判斷，我會說現在能會是下一波剛需自住進場的好時機，理由是隨復甦期而來的需求還是存在的，所以縱然政府大力打房，並透過各種方式（像金融管制措施、稅制、甚至限制轉讓）把投機需求趕出市場，但受限於地價、營造成本的制約，房價下跌的空間是很小的，而因為需求依舊存在，因此而房價仍不致於潰敗崩盤。另一方面來看，疫情、當前的高房價、不利炒作的政府政策，有可能因此改變了房市的景氣循環，日後房價暴漲的局面可將不再復見能。

房市週期已經變化，慎選建案才是王道

近期受興建成本上漲的預售屋很難大幅降價是個不爭的事實，在預售屋面臨成本劣勢的情況下，好建商會藉拉高建築規格來拉開與較低成本的成屋競爭，因此，選擇預售屋做為購屋標的時，這一類具備較高建築規格、建材水準、施工品質的建案才會是優選。

文／胡偉良

責任編輯／林俐